Suli előtt indul az lakásbérlési őrület – mire figyeljünk lakás bérlésnél


D.Barbara (19éves) - 4 hónapja

Az új egyetemi, középiskolai tanév közeledtével egyre több fiatal keres lakhelyet, azonban egy felelőtlenül aláírt vagy rosszul megfogalmazott bérleti szerződés sok bajt okozhat, bérlőnek és bérbeadónak egyaránt. Fő az óvatosság, tartja a mondás, és ez az ingatlanpiacon is igaz. A lakás keresésekor is fontos odafigyelni minden apró részletre, mert nagyon sok kellemetlenségtől kímélheti meg magát az, aki ragaszkodik a szerződéshez és jól elő is készíti azt.

Mire érdemes odafigyelni leendő bérlőként a lakás bérleti szerződés megkötése előtt?

A lakást, szobát mindig személyesen nézzük meg és lehetőleg ne egyedül. Győződjünk meg annak állapotáról még a szerződéskötés előtt. Nyissuk ki a csapokat, kapcsoljuk fel a villanyokat, próbáljuk ki a redőnyöket, ha vannak. Érdemes arra is külön figyelmet fordítani, hogy a falak nem vizesek-e, penészednek-e, különböző rovarok esetleg rágcsálók nyoma fellelhető-e. Kérdezzünk a szomszédokról, így teljes képet kaphatunk a leendő otthonunkról és annak környezetéről.

Soha ne érjük be a hirdetésben látott képekkel, különben könnyen előfordulhat, hogy csak az aláírás után szembesülünk azzal, hogy az ingatlan nem felel meg a leírtaknak.

A későbbi viták elkerülése érdekében a kötelezettségek mellett azt is érdemes a szerződéskötés előtt tisztázni és később pontosan beleírni a szerződésbe, hogy milyen jogok illetik meg a lakáshasználót. Tarthat-e például háziállatot, lakhat-e ideiglenesen/tartósan vele együtt más személy a lakásban, vagy hogy lehet-e dohányozni az ingatlanban.

Minden esetben ajánlott a szerződés megkötése előtt lekérni egy szemle típusú tulajdoni lapot az ingatlanról, hogy megbizonyosodj arról, hogy olyantól veszed bérbe, aki kiadhatja a lakást vagy házat.

Ha nem a tulajdonossal vagyunk kapcsolatban, hanem egy céggel vagy megbízottal, esetleg egy bérlővel akkor a tulajdoni lap mellé nevére szóló meghatalmazást is csatolni kell.

Ha ezt a lépést kihagyjuk, könnyen csalás áldozatává válhatunk és elveszthetjük megtakarított pénzünket, amit albérletre gyűjtöttünk. A szemle típusú tulajdoni lapon egyébként látni a jelenlegi tulajdonost, hány négyzetméter és hol van pontosan- javasolja Gadanecz Zoltán ingatlan szakértő.

Szerződést csak írásban!  

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 2.§ (5) bekezdésében előírja, hogy “A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”

Érdemes a szerződést két tanú előtt, vagy ügyvéd ellenjegyzésével, vagy a közjegyző előtt kötni, mert ezek kötelező erejűek.

A bérbeadók többsége ma már ragaszkodik ahhoz, hogy a teljes bérleti szerződés, de legalább a bérlő által egy egyoldalú, bérleti díj fizetésre és a kiköltözésre irányuló kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okirat formájában kerüljön aláírásra. Ezáltal a bérbeadónak nem kell peres eljárást kezdeményeznie a bérlővel szemben, hanem a bérleti díj nemfizetése és a bérleti szerződés felmondása esetén, mind az elmaradt bérleti díjat és rezsi költséget, mind pedig a bérlő kiköltöztetését végrehajtás útján lehet kikényszeríteni, természetesen ha az adott jogszabályi feltételek fennállnak.

Milyen időtávra szerződjünk?

A szerződések között megkülönböztetünk határozott és határozatlan idejű bérleti szerződést. A határozatlan idejű bérleti szerződés esetén az abban foglalt feltételek szerint mondható fel, míg a határozott idejű az időtartam lejártával automatikusan megszűnik. Kivéve, ha a bérlő maradni szeretne és ez ellen a bérbeadónak sincs kifogása, ilyenkor határozatlan idejűvé alakul át, ha ennek megfelelően írjuk a szerződést.

A fizetés módját is rögzítsük a szerződésben

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Általános szabály, hogy a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni a tulajdonos számára. Érdemes a szerződésbe beleírni azt is, hogyan:

készpénzben vagy átutalással egyenlíti-e ki a bérleti díjat.

Készpénzes fizetés esetén fontos átvételi elismervényeket aláíratni a bérbeadóval az aktuális havi díjak kiegyenlítéséről minden esetben. 

Mi az a kaució és mennyi szokott lenni?

Akkor beszélünk a hétköznapi szóhasználattal szólva kaucióról, ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni.

A bérleti szerződés megkötésekor általában 2 havi kauciót és az első havi bérleti díjat kell megfizetnie a bérlőnek.

A bérleti szerződés megszűnése esetén a bérbeadónak a kaucióval el kell számolnia a bérlő felé. Ez a birtokba történő visszaadás után szokott megtörténni, hiszen lehetséges, hogy a kauciót a bérbeadónak éppen a nem szerződésszerűen visszaadott, megrongált lakás helyreállítására kell fordítania.

Azonban fontos kiemelni, hogy a kaució kizárólag az esetleges károkozás vagy nem fizetett közüzemi számlák fedezetére szolgál, és csak akkor tartható vissza, ha a bérlő e feltételeket nem teljesíti, egyéb esetekben vissza kell adni a bérlőnek.

Milyen felmerülő költségeket kell fizetnem, és mit kell a tulajdonosnak állnia?

A bérbeadó köteles a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadni, és ezt az állapotot folyamatosan fenntartatni. Őt terhelik az ezzel kapcsolatos költségek, így például az épület karbantartása során felmerülő költségek. A bérlő pedig köteles minden hónapban megfizetni a lakbért és megfizetni a rezsit. Ezen felül pedig a lakás fenntartásával kapcsolatos kisebb költségek is a bérlőt terhelik. Ilyen például egy kiégett izzó cseréje vagy a duguláselhárítás.

Beköltözéskor írásban rögzíteni kell a közüzemi óraállásokat, és a lakás állapotát, érdemes fotózni, videózni a lakásban miközben mindent kipróbálunk, hogy működik-e. Így egy esetleges vita esetén is könnyebb bizonyítani az eredeti állapotot.

Továbbá tanácsos a bérleti szerződés aláírásával egyidőben tételes listát készíteni a lakásban lévő berendezésekről, berendezési tárgyakról és azokat célszerű ki is próbálni a későbbi viták elkerülése érdekében.

Hova fordulhatok, ha konfliktus alakul ki köztem és a bérbeadó között?

Első körben érdemes mindenképpen megpróbálni megbeszélni a problémát  és békés úton megoldani a konfliktust. Ha ez semmiképp sem megy, akkor lehet jogi útra terelni a problémát. Például ha a bérbeadód nem hajlandó visszaadni a kauciódat, ami járna neked, úgy közjegyzőhöz fordulhatsz és fizetési meghagyás segítségével tudod visszaszerezni a pénzed.

Mit jelent a kiköltözési nyilatkozat?

Ebben a közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatban a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja a tulajdonosnak. Ellenkező esetben a közjegyzői okirat alapján hatósági
intézkedéssel kiköltöztethető a bérleményből. Azt azonban érdemes tudni, hogy november 15. és április 30. között kiköltöztetési moratórium van érvényben a lakóingatlanok esetében. A kiköltözési nyilatkozat díját általában a bérbeadó fizeti, hiszen az ő érdekeit védi.

A bérleti szerződésbe sem írható bele bármi!

Sokszor megesik, hogy a magánszemélyek által írt bérleti szerződésekbe különböző jogellenes kikötések kerülnek, mert a bérbeadó túlzott aggodalmát is szeretné papíron látni.

Fontos azonban tudni, hogy a papír ugyan mindent elbír, de a bérleti szerződésünkbe nem írható bele bármi, amit a bérbeadó fél fontosnak vél.

Például kifejezetten nem lehetnek önbíráskodást támogató pontok a szerződésben, ilyen a nem fizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltethet vagy a víz, villany egyéb szolgáltatások lekapcsolása. Míg az a kikötés szerepelhet a szerződésben, hogy a bérlő nem hozhat kisállatot az ingatlanba, addig a nem hozhat gyereket már nem állja meg a helyét.

A felmondási határidőkre is figyeljünk

A bérleti szerződést egyik fél sem mondhatja fel kénye-kedve szerint, a felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak, ráadásul felmondani csak írásban lehet, a határidők betartásával.

A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhatja fel, míg a határozott idejű szerződés csak abban az esetben szüntethető meg rendes felmondással, ha ennek lehetősége a szerződésben kifejezetten rögzítve van. Ha nincs rögzítve, akkor csak rendkívüli felmondás lehetséges valamelyik fél szerződésszegő magatartása miatt.

Rendkívüli felmondással akkor élhet például a bérbeadó, ha a bérlők magatartásukkal zavarják a többi lakót, rongálják a lakást, vagy nem fizetik a bérleti díjat, a bérlő pedig akkor, ha a bérleménnyel kapcsolatban megtévesztette a bérbeadó (például nincs használatbavételi engedélye, beázik stb.).

Bejárkálhat-e a tulajdonos az albérletembe?

A rendkívüli eseteket (pl.: csőtörés) kivéve a bérbeadó csak akkor léphet be a bérleménybe, ha előtte legalább 3-4 nappal értesít minket. Ám még így sem jöhet be bármilyen indokkal vagy éppen indok nélkül. 

A bérleti szerződések általában tartalmazzák azokat az indokokat, amelyekkel a bérbeadó bejöhet a bérelt lakásunkba, ezeket érdemes részletesen felsorolni a szerződésben.

Ha bérbeadó tudtunk nélkül járkál be a lakásba, akkor erre hivatkozva akár fel is mondhatjuk a szerződésünket szerződésszegésre hivatkozva. Illetve nem vagyunk kötelesek beengedni, ha indok nélkül vagy nem megfelelő indokkal szeretne bejönni, hiába ő a tulajdonos.

Tehát mielőtt a kiszemelt bérletet birtokba vennénk, írjunk pontos, minden részletre kiterjedő bérleti szerződést. Ha a bérbeadó egy már kész, előre megírt szerződést tesz elénk, kérjünk időt! Olvassuk át, értelmezzük! Ha a fenti kérdések nem tisztázottak benne, kérjük meg, hogy pontosításra kerüljenek. Egy pontosan kidolgozott megegyezés később sok fejfájástól menthet meg.

Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.



2017 Kidsnews | All rights reserved